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テナントがガレージを壊した!?

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1ヶ月ほど前、オースティンにて貸し出し中の投資物件の
テナントから「ガレージのドアが壊れたので直してくれ」
という連絡が来ました。

数日後、テナントから「ガレージが直そうと試みたが、直りそうにもないので早く修理して欲しい。自分で3社修理屋を呼んで状態を見てもらったところ、全員が取り付け時に不具合があったようだと言っている。」 と再び連絡あり。

「保険で修理代がカバーできない部分があれば一部負担する」とも言っている。
(なんでそんなに親切なの~?)

いつも修理や改築をお願いしているジムに連絡を取ると
「とりあえず、メールで写真を送ってもらえますか?」と返答が来たので、その旨をテナントに伝える。

本業で、ばたばた忙しく数週間が過ぎ、、、

テナントから連絡が入る:「ガレージがもうほとんど落ちかけの状態!早く修理して欲しい。今、カメラを買うお金がないので携帯で写真を撮って送る」

この時点で知り合いにPM(プロパティー・マネージャー)を紹介してもらい、連絡を取ると、テナントから連絡があったあとにきちんとタイムリーに対応している証拠(メール、手紙、など記録があるもの)があれば例えばガレージが落ちてきて怪我をしたとかを理由に訴えられることはないと聞いて一安心。
でもどちらにしてもやばい状況は変わらないので再びジムに状況を伝え、見に行ってもらう。

ジムとガレージ取り付けの会社の人と一緒に見たところ、彼らは「どうやら車か何かがぶつかって壊したようだ」と
言ってくる。

テナントか修理費の一部を負担するって言ってくるなんておかしいと思ったんだよね!
でももしかしたら彼女は本当のことを言っている可能性もあるので、結論としては全く第三者の修理屋に見に行ってもらうことになる。

「失敗した不動産投資家」にならないための大事な教訓を学びしました。

1.モノ(家)は壊れる!
(修理代くらいのお金は余分に持ってから投資をしましょう。)

2.何かが壊れたら、すぐに対応、状況確認&修理をする!

3.信頼できる修理屋、PM、などを常に連絡が取れる状態にしておく。

4.判断、結論を焦らず、第三者の意見を聞く。

1つの出来事で、こんな大事な教訓が学べるなんて本当に
ラッキーです。どうか皆さんは同じような間違い起こさないでくださいね~♪
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シリコン・バレー住人の所得

sfhill1

taylorhouse


【サンフランシスコの町並み】

シリコン・バレーの地元紙、サンノゼ・マーキュリー・ニュースの先日の記事で(年間世帯所得が5万ドル以下の)『低所得者』層の人口が増え続けている、とありました。

2000年から2006年の間で増えている人口は年間所得が5万ドル以下の世帯と所得が20万ドル以上の層のみで、所得が5万ドル以上、20万ドル以下の層は減っているという傾向にあります。

2006年の時点でシリコン・バレーの平均所得額は$76,810。多くが会社員である場合が多く、最近の傾向は収入は横ばい、あるいは減っていているというのが現状です。2000年時の平均年収は$83,370。5年をかけて2005年に$74,293まで下がりました。家の値段、医療費、教育費などの生活費が上がっている傾向にありベイエリアの”ワーキング・ファミリー”の生活環境は良くなっているとは言えないようです。

低所得者層が増えるとなると、ベイエリアの高額な家を
買う経済力がある人間が減り、賃貸マーケットが強くなる
結果になると思います。

高収入人口層が増えているという傾向もあるので
そうなると高級住宅地マーケットは安定するでしょう。

いわゆる中流階級層向けの不動産の値段が結果的に
下がって行く気がしますが、さてどうなるでしょうか!
これからも目が離せませんです。

Hさん、情報提供どうもありがとうございました♪

記事はこちらから↓
http://www.mercurynews.com/search/ci_5555055

お値打ち物件で富を築く-Building a fortune with Foreclosure Properties

Foreclosure=差し押さえ物件

家の持ち主がローン返済を滞らせると結果的に物件は
銀行、又はローンを融資している金融機関に差し押さえられ、
最後は競売に掛けられます。

最終的にローン返済の滞りから競売にかけられるまでには
いくつかステップがあります。

州によって規則が違うようですが、実際にローン返済が遅れてもすぐに競売にかけられるわけではなく、どうにかしてお金を工面して遅れた分を期日までに払えば、NOD(Notice of Default)という公式な情報にすることが防げます。

通常だいたいローン返済が遅れた3ヶ月から6ヶ月目に住宅ローン会社がNOD申請の手続きをし、それがCounty Recorder's Officeにて物件のある郡の公式な情報として記録されます。

NODに記録されてから更に3ヶ月経ってもローンが期日までに返済されなければオークションにて物件が競売される運命にあります。この時点で家の持ち主には差し押さえのお知らせ、Notice of Saleの手紙が届きます。(このNotice of Saleが送られたという情報は再度County Recorder's Officeにて記録されます。)そして地元の新聞に差し押さえ物件販売のお知らせが記載されるという手順になります。

差し押さえられた物件が販売されることを
Trustee Saleと言いますが、物件のある郡の裁判所にて行われることがほとんどで場所、日時などはNotice of Saleの紙面上で発表されます。

物件の新しい受託者(Trustee/持ち主)を決める競売では公平に行われ、一番高いビッダーが受託者になることができますが
この競売では全て現金で取引が行われ、まずオークション当日に頭金を払い、24時間以内に残りを全額現金で払う義務が生じます。

ロバート・アレン氏は”Nothing Down”や”Creating Wealth"で書いていますが、彼は差し押さえに面している、いわゆるPre-Foreclosure物件を売買することで成功しています。

Pre-Floresureの物件はまだ差し押さえ物件として公共の情報になっていないものなので探すのが一件大変そうですが、優秀な不動産エージェントに紹介してもらうことも可能ですし、少しの手間と自分の足を使えば見つけることができます。

不動産投資のWholesaleビジネスで成功するにはこのPre-foreclosure物件をいかに見つけるかが鍵になります、、。

次回に続く☆

北カリフォルニア:カレッジタウンの不動産物件

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こんにちは!

先日仕事でカリフォルニア州のChicoという
カレッジタウン(サンフランシスコから車で3時間。北東の位置にあります)に行って来ました。

緑が多く、大学とダウンタウンがほぼ隣り合わせになっていて
周りの家も綺麗だし素敵でした。

Chicoは農業関連、それからもちろん大学にちなんだ仕事がメインになるようですね。広大な土地があるので、名産品としてアーモンドなどがあるそうです。

ちなみにChicoレンタルマーケットは、というと
1LDKのアパートの家賃が月に$500前後。カリフォルニアでこの値段は破格では!?と思いましたが500ドルでも高いのでなかなか1人暮らしする学生はいないそうです。4LKDのアパートが月々1000ドル前後。不動産物件の値段はまだ調べていません。カレッジタウンという以外目立って伸びている産業などもないようなので値上がりはあまり見込めないかもしれませんがレンタルして十分にキャッシュフローがでるのであれば、悪くない投資になるのでは、と思いました。

アメリカ不動産視察の旅~北カリフォルニア編~

橋


不動産、Wholesaleのストラテジーとは簡潔に説明すると
"Buy low low and sell low"

Wholesaleで成功するには
ステップとして
 -買い手を見つける
 -条件を満たした物件を見つける
 -売主と交渉
 -ターゲットの値段で物件を買う権利を押さえる
 -買主との交渉成立

簡略するとプロセスは上記になります。

物件を市場価格の60%以下で購入し、
投資家あるいは自宅購入希望している人に市場価格の
85%以上の値段で売り、理想的な数字ですね。
そして差額が自分の利益ということになります。

このように見ると、まるで不動産ブローカーの様な
役割ですが、以上の売買をするのに特別なライセンスは
いりません。

早速今日はVallejoという場所へ不動産物件を
物色しに行きました。現在ターゲットとして
北カリフォルニア内でいくつかの街を見ています。

まずは一件目契約成立に向け、頑張ります!

今日も楽しく、美しく、情熱的に!

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プロフィール

金持ち母さん@アメリカ

Author:金持ち母さん@アメリカ
写真はロバート・キヨサキ氏と。
彼のセミナーを同時通訳をしました。

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